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丰收科技杨保战:房地产供应链金融解决方案探索_妈妈的后备箱
2019-05-11 22:49  www.yijingnet.com    我要评论

提要:5月11日,由中国房地产业协会指导,中国房地产采购平台(优采)主办,文一地产特别支持的“新科技、新产城、新势能”-中国房地产供应链合作伙伴大会合肥站在合肥元一希尔顿大酒店隆重举办。

  “长三角”一直是中国经济发展的前沿阵地,今年的“全国两会”政府工作报告中,也将“长三角区域一体化”发展上升为国家战略。在这项进程中,合肥的作用非比寻常,不但与南京和杭州一同肩负副中心的重托,更拥有“科创之都”、“中国制造2025”试点示范城市等崭新名片。5月11日,由中国房地产业协会指导,中国房地产采购平台(优采)主办,文一地产特别支持的“新科技、新产城、新势能”-中国房地产供应链合作伙伴大会合肥站在合肥元一希尔顿大酒店隆重举办。借助一场产业链上下游的深度交流,一同遇见一个崭新的合肥。在活动现场,深圳丰收商业保理有限公司副总裁杨保战做了主题为《房地产供应链金融解决方案探索》的精彩分享。

丰收科技杨保战:房地产供应链金融解决方案探索_妈妈的后备箱

  以下是现场演讲实录:

  大家好,我是来自丰收科技的杨保战,从事银行工作了十几年,

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,现在从银行行业出来开始给服务更广泛的客户。可能很多人觉得融资是个难题,我们国家的房地产市场是越来越大,大家自己感觉好像资金链是越来越紧张的,这是因为资金的占用就是我们卖出来的产品越来越多,但是我们回款速度可能会有所减缓,尤其是在进入大环境下,给大家带来实在感的落地销售可能是在涨,但是回款是缓慢了。尤其是供应链金融,这一年半供应链金融跟房地产行业结合就变的特别热了,

  其实地产行业的融资本身就是乍寒乍暖,两极分化,资管新规的变动对地产行业影响很大,头部企业和后面企业融资环境差异较大,融资难易程度非常明显,比如说万科和碧桂园,这些企业融资可能融资的规模和融资的成本非常低的,但是对于后面的这些靠后的这些房企他的融资成本和融资难度是非常大的。

  3A地产企业在这一年资本市场上是非常活跃,发债ABS也好非常受欢迎,但是达不到2A的房企去融资是非常困难的,资本市场对于地产规模是有偏好的。地产企业直接发债,企业开发这一块直接从银行借息这一块整体余额和规模整体上保持比较稳定的,去年的话三大行利率是差不多11%左右,今年利率是8%。从2018年四季度开始环境是相对好转的,今年以来房地产信托共成立1940只产品,募集资金最多,为2850.9亿元。一些企业在海外融资环境整体上来说也是有好转的。

  今天在场有很多是供应商朋友,从供应链角度来说,房企拿了这么多钱给大家拿了更多业务机会,拿了更多项目,大家未来项目会更好,但是短期来看有很多制约因素。供应商大多是做加工制造业的,正常来说银行应该支持加工制造业的发展,但是地产行业对于一个银行来说非常敏感的行业,银行把地产上游行业都纳入到地产行业授信政策里面,导致很多供应商融资困难。

  供应链企业的特点是单体量小、总体量大,房企的上游供应商除承建商外,其他供应商单体的量偏小,针对单个项目的应收款普遍保持在500万以下。但整体量非常巨大,房企的存量应付款超3万亿。单体量不大的情况下找别人去融资,

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,虽然量不大,但是金融机构回款流程是一样的,所以单体金额偏小,难以达到传统银行业务标准。民间融资成本基本在12%以上,银行会找大机构去做。基本上来说地产供应商除非是一些很好的上市公司,他们融资时间会偏低的,其他企业到银行融资会有很多的困难。

  从2017年底开始供应链金融成为地产行业一个新渠道,也成为供应商融资新的方式,应该说我们看到了2018年发的供应链金融EBC,差不多有千亿的规模,我们有的供应商给万科或者碧桂园做一个供货的话,会让你们配合他们做一个融资,会接触一些保理公司。在这种情况下,供应链金融就成了一个上游地产很好的融资渠道。我们与优采正在沟通,怎么样帮助大家解决这些问题。我们的设想是,核心企业向供应商开具体现交易双方基础合同之间债权债务关系(不包括因资金借贷等融资行为而形成的债权债务关系)的电子债权凭证(E单),供应商收到该电子债权凭证后可以将其部分或全部转让给其上游供应商以抵减自己对上游供应商的原有债务,或者转让给对应资金方以申请融资,或者自己持有到期。最后由核心企业向电子债权凭证持有方支付对应货款。

  这个设想未来我们怎么会跟优采打造,因为现在优采更多是一个信息平台,未来可能会变成一个供应商交易平台,交易平台要解决结算的问题,类似地产行业的“淘宝”,“淘宝”这个工具由优采搭建,丰收来搭建线下支付渠道和退货赔偿。一个真正的交易平台首先要确保交易的真实性,什么真实性呢?就是线下资金流动才是最真实的,在平台上能解决钱的问题,丰收E链将助力优采网实现业务管理、交易管理、多层级采购、资金结算和金融服务等功能整合,最终成为地产行业的供应链综合服务平台。

  我介绍一下这个是我们原来自己公司给北金所合作的一个产品,由北金所、央行数字货币研究所,联合丰收科技等共同打造北金所应收账款债权融资计划专项信息披露平台。我们可以在北金所这样的渠道去发债券融资计划,帮助供应商解决融资问题。这个是去年2017年开始活起来的,差不多地产行业反向abs的量差不多有1000多个亿,储量的规模大概5000多个亿差不多。

  房企abs的优势,一是优化财务报表,改变了工程款、设备款的支付方式,从贷款现金支付,转变为保理方式支付,减少了企业的有息负债,降低了净负债率。

  二是财务费用成本化,针对房企而言,通过调节工程价款,来补偿施工单位或供应商的融资成本,可将财务费用变相转化为项目成本,从而一定程度地实现抵税功能。

  三是降低资金成本,通过将供应链融资的资金渠道,由之前的银行非标资金,转变为交易所市场的标准化债权的募资渠道,可显著降低资金成本。

  四是培养核心供应链,作为供应链核心企业,以自身的商业信用帮助上游供应商进行低成本、快速融资,有利于解决供应商的短期资金周转,使供应链保持良性高效运作;也可根据实际情况,适当向这些合作方收取融资担保费,从而扩大收入来源。

  最后介绍一下丰收科技,收科技成立于2018年2月,为先锋集团与网信集团孵化而来、专注供应链金融的金融科技企业,将依托财富管理、资产管理、交易平台以及相关核心事业板块,以供应链科技服务体系为底层,提供全方位金融服务的科技开放平台,实现服务平台、产品与服务、资金渠道三大升级。成立4个月即获得多方投资机构的5000万人民币Pre-A轮融资。目前签约上线或系统服务顺丰、欧普照明、山东临工、青岛青特、三盛宏业、金苹果保理等多个优质核心企业及金融机构。我们也服务了一些地产和地产上游的客户,从地产再往上延伸,可以往上一直逐步提升我们的服务能力,包括丰收跟优采正在探讨打造的地产行业的供应链综合服务平台,希望是说给大家提供更好的服务,谢谢。

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